Debido a un marco normativo favorable de la UE, los arrendadores institucionales, como las empresas de capital riesgo y los fondos de pensiones, están comprando cada vez más casas en las ciudades europeas, lo que hace temer un aumento de los alquileres y un acceso injusto a la vivienda, advierten los expertos.
El mercado inmobiliario europeo es cada vez más atractivo para los grandes inversores, como Blackstone, BlackRock y Patrizia, según un reciente estudio encargado por el grupo político de los Verdes/ALE.
Cada vez son más los inversores institucionales que entran en el mercado de la vivienda urbana, en busca de «activos seguros», dijo a EURACTIV Sebastian Kohl, uno de los autores del estudio e investigador del Instituto Max Planck para el Estudio de las Sociedades.
En 2020, el volumen de compras de los grupos institucionales en Europa alcanzó los 64.000 millones de euros, mientras que el stock global de activos inmobiliarios en manos de los grandes inversores se estima en 150.000 millones de euros.
Una consecuencia de la creciente huella de los propietarios institucionales es que «la vivienda se ha convertido en una clase de activo.»
«Ha pasado de ser un lugar en el que la gente vive y tiene un valor de uso a uno en el que básicamente se puede ganar dinero con él», dijo Kohl.
Este fenómeno tiene un impacto considerable en las ciudades europeas y sus habitantes, según los expertos.
«Se da una situación en la que las finanzas determinan básicamente la política de vivienda o las finanzas determinan la composición de la ciudad», dijo Sorcha Edwards, secretaria general de Housing Europe.
En su opinión, cuando las casas se convierten en una inversión, a menudo se dejan vacías o se alquilan a corto plazo, lo que provoca un «efecto de vaciado» en las zonas céntricas y aleja a las personas con menos ingresos del centro de la ciudad.
«La gente con un sueldo medio -maestros, enfermeras, cualquiera de nosotros- se verá empujada hacia fuera, por lo que tendrá que desplazarse», dijo.
Según Edwards, los grandes inversores también tienen un impacto negativo en la asequibilidad de la vivienda.
Los precios de la vivienda y los alquileres en Europa han crecido en la última década. Según Eurostat, desde 2010, los alquileres han aumentado un 16% y los precios de la vivienda un 38,7% en todo el bloque.
Cuando la vivienda se convierte en un vehículo de inversión para los grandes actores, la asequibilidad tiende a disminuir, según un 2020 investigación realizada por la Comisión Europea en siete ciudades de Europa.
Sin embargo, el grupo inversor Blackstone, que poseía 117.000 unidades residenciales en todo el continente en 2020, niega tal relación.
«Blackstone posee una pequeña fracción de las decenas de millones de propiedades de alquiler en Europa», dijo un portavoz, añadiendo que el grupo es «un pequeño jugador» con «ninguna capacidad de impacto en las tendencias de alquiler más amplias.»
Daniela Gabor, profesora de macrofinanzas de la Universidad del Oeste de Inglaterra y coautora del estudio de Greens/EFA, lo confirmó. «De hecho, los arrendadores institucionales tienen una pequeña huella hasta ahora», dijo.
Sin embargo, dijo, están destinados a crecer y advirtió sobre «la forma en que pueden ejercer influencia política».
«Hay algo fundamentalmente diferente entre usted y yo, que compramos dos o tres pisos en las ciudades donde vivimos y los alquilamos, y Blackstone o BlackRock, o un fondo de pensiones holandés, con miles de millones y miles de millones de fondos listos para entrar en el mercado inmobiliario».
El año pasado, Blackstone «se opuso a los planes de un objetivo del 30% para la vivienda social en las carteras institucionales» en España, donde el grupo es el mayor propietario de más de 40.000 viviendas, informa el estudio.
Según Gabor, la disparidad de recursos entre los particulares y estos inversores también está comprometiendo la «equidad en el acceso» a la vivienda, especialmente para las generaciones más jóvenes.
«Lo que acaba ocurriendo es que nos quedaremos para siempre con la Generación del Alquiler, y en lugar de alquilar a pequeños propietarios, acabaremos alquilando a Patrizia o a un gran fondo de capital privado que es dueño de nuestro edificio en nombre de nuestro fondo de pensiones.»
El estudio sostiene que la normativa financiera de la UE ha facilitado hasta ahora que los inversores institucionales aumenten su presencia en el mercado europeo de la vivienda.
«En lugar de abordar este problema, las normas de la UE en realidad están facilitando esta tendencia», dijo Kim van Sparrentak, uno de los eurodiputados que encargó el estudio, y pidió «regulaciones estrictas para evitar que los grandes inversores se hagan con nuestro parque inmobiliario».
La Comisión Europea no respondió a la pregunta de EURACTIV sobre si la normativa financiera de la UE ha facilitado la compra de viviendas a los grandes inversores, peroconfirmó el aumento de propietarios institucionales en la última década.
«Es necesario seguir trabajando para entender su impacto, dado que hay diferencias significativas entre los estados miembros y las regiones», dijo un portavoz de la Comisión.
Mientras tanto, los expertos piden más transparencia en las transacciones en las que participan inversores institucionales.
Para su estudio, los investigadores tuvieron que utilizar una base de datos privada para acceder a los datos, pero consideraron que era insuficiente, ya que no se informaba de todas las operaciones.
«Quizá sea revelador que tengamos que gastar una cifra de cinco dígitos para comprar una base de datos privada, con el fin de saber algo sobre quién es el dueño de las ciudades europeas», dijo Kohl.
