Ia principios de agostoEl 254 de Tamarisk Drive salió al mercado de la vivienda en el Área de la Bahía con un precio de 850.000 dólares, y provocó una guerra de ofertas que alcanzó el millón de dólares. El rancho de cuatro dormitorios de 1968, revestido con accesorios de medio siglo de antigüedad y situado detrás de un césped irregular, no sólo era poco llamativo, sino que había sido «carbonizado por el fuego» antes de ser puesto a la venta. Y, sin embargo, sus compradores probablemente hicieron un buen negocio: Según el sitio web de anuncios inmobiliarios Redfin, la casa podría valer ahora hasta 1,36 millones de dólares.
Este caso extremo pone de manifiesto un mercado inmobiliario en crisis: Los estadounidenses pagan precios cada vez más exorbitantes por viviendas antiguas que, en el mejor de los casos, son deficientes y, en el peor, inseguras. De hecho, el mercado inmobiliario de Estados Unidos se asemeja ahora al mercado automovilístico de Cuba: Una oferta estancada de chatarra está siendo forzada a funcionar mucho después de su vida útil prevista.
En los círculos de la vivienda, se oye un montón de discusiones santurronas sobre la necesidad de una mayor conservación. Y no cabe duda de que muchas casas americanas merecen seguir existiendo. Pero la verdad es que fetichizamos las casas antiguas. Sean cuales sean las preferencias estéticas, la construcción nueva es mejor en casi todos los aspectos imaginables, y si queremos garantizar el acceso universal a una vivienda digna, deberíamos construir muchas más.
Aegún el censo Oficina recopilados por House Method, la vivienda media en todo el país tiene ahora 39 años, lo que supone un aumento de casi el 20% sólo en la última década. En los estados del noreste, Nueva York y Massachusetts, la media es mucho mayor, 63 y 59 años respectivamente, mientras que en el oeste, en Nevada y Arizona, la vivienda típica apenas tiene la edad necesaria para alquilar un coche.
Sin embargo, no se trata de una cuestión este-oeste: La vivienda media de California es aproximadamente un 50% más antigua que la de las Carolinas. Una casa típica en San Francisco es ahora 15 años más vieja que su homóloga de Nueva Orleans, no porque San Francisco sea más vieja que Nueva Orleans, sino porque la primera es muy lenta a la hora de permitir nuevos desarrollos.
En todo el país -pero sobre todo en las costas- los obstáculos a la construcción hacen que la producción de viviendas se haya desplomado, de manera que ahora nos enfrentamos a una brecha nacional de demanda y oferta de 6,8 millones de viviendas. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ha descubierto que, para alcanzar el equilibrio en los próximos 10 años, tendríamos que construir al menos 700.000 nuevas viviendas cada año.
Mientras tanto, nos quedamos con un montón de viviendas antiguas que, para decirlo sin rodeos, son un asco. Una mansión victoriana en los Berkshires es una cosa. Pero si vives en un piso triple de Boston, en un bungalow de San José construido en kit o en un greystone de Chicago, tu casa es la vivienda barata de generaciones pasadas. Estas estructuras se construyeron para durar medio siglo -como mucho, con un mantenimiento diligente-, momento en el que los promotores comprendieron que requerirían una rehabilitación sustancial. Sin embargo, por lo general, el mantenimiento no ha sido diligente, la rehabilitación no se produce, y cualquier forma de reurbanización es ilegal gracias a una zonificación demasiado entusiasta.
Puede que pienses que los suelos irregulares o las escaleras empinadas tienen «carácter». No te lo van a discutir. Pero la mayoría de las veces, las viviendas antiguas son simplemente menos seguras. Hasta 1978, el plomo era habitual en la pintura de las casas y, hasta los años 80, en las tuberías de agua. Aunque la sustancia ha sido prohibida en las viviendas nuevas, los CDC estiman que 24 millones de casas antiguas siguen recubiertas de pintura con plomo -incluidas las numerosas casas de Levittown construidas en la década de 1950-, mientras que se calcula que 9,2 millones de hogares siguen recibiendo agua a través de tuberías de plomo.
O la seguridad contra incendios: Los incendios eléctricos son la causa de uno de cada 10 incendios residenciales, que provocan la muerte de casi 500 estadounidenses cada año. Estos incendios se deben principalmente a un cableado inadecuado y envejecido, que es endémico en las casas más antiguas. Peor aún, muchas casas antiguas carecen de los materiales necesarios para detener un incendio una vez que se inicia; en 2016, un solo cigarrillo mal colocado podría haber sido lo que hizo arder el Hotel Graywood de San Francisco, un edificio de 116 años de antigüedad con una sola habitación que albergaba a unas 77 personas.
Incluso cuando las viviendas antiguas no matan a sus ocupantes, muchas de ellas son excluyentes por su diseño. Antes de la aprobación de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades y de las recientes enmiendas a la Ley de Vivienda Justa, no se exigían elementos estándar como rampas y ascensores -así como características de accesibilidad más sutiles, como puertas automáticas y unidades adaptadas a las sillas de ruedas-, por lo que rara vez se proporcionaban. Como resultado, las antiguas tipologías de vivienda, como los edificios de viviendas sin ascensor de la ciudad de Nueva York, acaban atrapando a muchos miles de personas mayores en sus casas, al tiempo que limitan las oportunidades de vivienda para muchos otros miles.
Hn Los Ángelesestamos ocupados en el reequipamiento de casi14.000 dingbats, esos edificios de apartamentos bajos de los años 50 que bien podrían derrumbarse con el próximo terremoto. Como muchos angelinos, he llegado a apreciar sus encantos. Pero esos recursos podrían haberse invertido mejor en la sustitución de las cocheras hostiles a los peatones y las unidades envejecidas por los escaparates a nivel de calle y los apartamentos adicionales que nuestra ciudad necesita tan desesperadamente.
Sin embargo, al igual que la mayoría de las ciudades estadounidenses, Los Ángeles ha hecho que la reurbanización de gran parte de su envejecido parque de viviendas sea prácticamente imposible. Entre las prohibiciones de apartamentos, los estrictos límites de densidad y los requisitos mínimos de aparcamiento, coger una casa antigua y convertirla en un edificio de apartamentos, o incluso en dos o tres casas adosadas modernas, es en muchos casos ilegal. Gran parte de esto se debe a nuestros prejuicios nacionales contra las nuevas viviendas, sobre todo si se anuncian como «». Asista a una audiencia para cualquier propuesta de vivienda y seguro que escuchará especulaciones infundadas de que las nuevas viviendas están mal construidas o son inseguras.
El hecho es que los tan lamentados edificios de apartamentos de cinco por uno que surgen por todo Estados Unidos resuelven los problemas de las viviendas antiguas y algo más. Los códigos de construcción modernos exigen sistemas de rociadores y ascensores, y no permiten la pintura con plomo. Los edificios nuevos rara vez se incendian, rara vez envenenan a sus residentes y casi siempre incluyen al menos una o dos unidades diseñadas para acomodar a personas en sillas de ruedas.
Y a pesar de lo que puedan creer los snobs de las casas antiguas, las nuevas viviendas también son sencillamente agradables de vivir, y en muchos sentidos son una mejora objetiva de lo que había antes.
El ruido se reconoce ahora como uno de los mayores problemas de calidad de vida en las ciudades. Mientras escribo esto en el salón de mi casa de Los Ángeles de 1958, puedo oír al vecino de mi derecha gritando por teléfono y al de mi izquierda disfrutando del reggaeton a máximo volumen. El lejano zumbido de la 405 está siempre de fondo. Cuando vivía en un edificio de apartamentos de mediados de la década de 2000 en D.C. -un edificio relativamente antiguo en nuestra capital favorable al crecimiento- no tenía esas distracciones. Las ventanas de doble cristal impedían prácticamente todo el ruido de la calle, incluso en una concurrida intersección del centro, mientras que el aislamiento de fibra de vidrio impedía que los vecinos se molestaran entre sí. Ni siquiera estaba seguro de tener vecinos hasta que nos topamos con ellos varios meses después de mudarme.
Las casas y los edificios de apartamentos modernos no sólo están mejor aislados, sino que también cuentan con modernas tecnologías de calefacción, ventilación y aire acondicionado, de modo que las casas pueden calentarse y enfriarse sin consumir casi tanta energía como las antiguas. Dado que la calefacción y la refrigeración suponen casi la mitad del uso de energía en los hogares de Estados Unidos, el ahorro de las nuevas viviendas podría tener graves consecuencias para el cambio climático. Ese pequeño calefactor que se esfuerza por mantener caliente tu viejo apartamento con corrientes de aire -por no hablar de tu unidad de aire acondicionado de ventana- no sólo es antiestético. También es un fracaso climático.
En aspectos más pequeños, también, la nueva construcción es más agradable. Los baños y los armarios son más grandes, al igual que las cocinas, que ya no están separadas del resto de la casa. Las ventanas modernas permiten bañar la vivienda con luz natural, sin preocuparse por la temperatura o el ruido. Las unidades de menor tamaño -estudios y habitaciones- reflejan mejor la reducción de los hogares. Y la lavandería en la unidad es más común ahora, al igual que los balcones, comodidades que sólo han crecido en valor en medio de los recurrentes cierres relacionados con el COVID.
Fpara compararconsideremos el enfoque japonés. La vivienda media japonesa se derriba 30 años después de su construcción, la vida útil realista de una estructura típica de construcción barata. Los japoneses prácticamente no tienen un mercado de «casas usadas»: El 87% de las ventas de casas japonesas son nuevas, en comparación con el 11 al 34% en Occidente. Como resultado, la mayoría de los hogares japoneses disfrutan de una casa o apartamento nuevo con todas las comodidades modernas y la innovación en el diseño que ello conlleva, incluyendo las normas antisísmicas cada vez mejores. Y esta oferta constante de viviendas nuevas ha contribuido a que Tokio sea una de las ciudades más asequibles del mundo, a pesar de su creciente población.
Toda esa construcción consume una buena parte de los recursos, y la vivienda en Japón no sirve como vehículo de inversión. Pero yo, por mi parte, aceptaría esa contrapartida.
